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sexta-feira, 16 de outubro de 2020

De calças arriadas: FIIs - Outubro/2020


Amigos da blogosfera brasileira, hoje quero dar uma atualizada nessa parte pois já faz tempo que publiquei onde eu vinha investindo. Não deixe de ver o post anterior para entender a evolução da coisa.

Disclaimer: isto não é recomendação de compra ou venda. 

É somente o registro da experiência de um pequeno investidor.

Carteira no momento em que escrevo este post:

PapelGanhoAlocação atualTargetSetorOrientação
JSRE11-0,50%0,99%1,00%Papel/TijoloManter
RBRD11-1,83%1,27%0,00%VarejoZerar
SPTW1161,94%1,19%0,60%EscritórioDiminuir
MXRF110,96%1,30%1,30%Papel/TijoloManter
HGRE117,00%0,43%0,60%EscritórioAumentar
GGRC1117,00%1,11%1,30%LogísticaAumentar
BCRI111,00%1,31%1,30%PapelManter
FIIB1113,00%0,58%0,60%LogísticaManter
RBED111,00%1,00%1,00%EducaçãoManter
HGBS11-9,00%1,01%1,00%VarejoManter
RBFF113,00%0,53%1,30%FOFAumentar
MAXR115,00%0,43%0,60%VarejoAumentar
VISC116,00%0,67%1,00%VarejoAumentar
RECT110,00%0,28%0,70%EscritórioAumentar
LVBI113,00%0,14%0,70%LogísticaAumentar
TOTAL
12,24%13,00%

Meu objetivo é chegar a 13% dos investimentos em FIIs, com DY de 7% ao ano. Procuro manter 20% da carteira em FIIs de papel e 80% no resto. Dividendos de FIIs pagaram cerca de 28% das minhas despesas nos últimos 12 meses. 

Nesse momento estou mais exposto ao setor de Varejo e pretendo migrar um pouco principalmente pra Logística e RBFF11, que é um FoF, uma experiência pra ver se no futuro consigo tocar de forma mais passiva essa parte da minha carteira. ETFs que venham a ser lançados no setor estão na minha mira também.

Comparação do desempenho da minha carteira, medida pela planilha do AdP, com o CDI e IFIX:

2017201820192020TOTAL
Carteira7,5-0,528,3-14,410,7
DY6,99,66,56,929,9
IFIX19,45,636-14,546,5
CDI9,96,415,942,2724,52

Nesses 4 anos investindo em FIIs já aconteceu de tudo. Administradores foram presos, fundos foram bloqueados pela CVM por suspeita de fraude, fundos desvalorizaram porque tiveram que prestar conta pra CVM, inquilinos inadimplentes enterrando o DY, fundo que era multiativo virando monoativo e até pandemia. Mesmo com tudo isso e mais algumas cagadas que eu fiz acho que no retrospecto valeu a pena ter saído da renda fixa. Entre dividendos e valorização eu consegui uns 40% até agora, contra 24,5% do CDI. Agora só falta bater o IFIX.

Como escolho um FII ?

No começo eu só olhava DY mas com o tempo fui estabelecendo uma metodologia. Primeiramente tenho uns critérios qualitativos bem simples:
  • tem que fazer parte do IFIX
  • tem que ter liquidez diária acima de 80 mil
  • não pode ser monoativo nem monoinquilino
Passado essa primeira peneira, busco FIIs diversificados que tenham bom DY (critério mais importante) ou bom potencial de valorização. 

Pra saber qual DY é bom eu pego a taxa do Tesouro Prefixado 2026 e jogo um prêmio de risco de 20%. Não sei se é certo, muito ou pouco, mas é algo numérico que me dá segurança. Por exemplo, estando o TD Pré 2026 em 7,3%, procuro FIIs com DY de pelo menos 0,6%.

Se o DY estiver abaixo disso, olho se o P/VP está abaixo de 0,85. Aliada à qualidade do fundo, vejo se há potencial de valorização.

É só isso mesmo... estou ainda aprendendo e bastante sobre essa classe de ativos.
    

6 comentários:

  1. Olá!

    É um bom método de escolha de FIIs, inicialmente eu também olhava bastante o DY, e tive a infelicidade, ou oportunidade de descobrir na prática que isso as vezes é catastrófico, porque uma das minhas primeiras compras foi o XPCM11 haha, mas final do ano passado eu acabei eliminando esse FII da carteira com um prejuízo, e junto tirei os de agência bancária, que eu ainda não sei se foi uma boa ter tirado, porque seguem pagando bons dividendos, e deve continuar assim mais 1 ou 2 anos pelo menos.

    Com essas mudanças, meu DY que era mais de 0,5% a. m. caiu bastante, e com o fechamento dos shoppings este ano foi excepcional, meu DY mensal está em cerca de 0,35 agora.

    Uma coisa que aprendi nesse tempo é a tal da flippagem, ainda não fiz, mas vejo que é algo pra ficar de olho, quando os FIIs fazem emissão as vezes colocam valores próximos do valor patrimonial, ou até abaixo, e aí vale a pena vender e entrar na emissão, ou simplesmente comprar mais aproveitando que o pessoal faz o preço do mercado cair nesse processo.

    Abs

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    1. Eu também olhei o XPCM11 mas acabei resistindo. Dessa eu escapei ! Eu sempre participei das emissões com mais aportes. Agora como nao tenho dinheiro novo entrando eu às vezes faço isso - vendo um pouco pra comprar mais barato. Tem que ver se vale a pena, pois as cotas da emissao demoram pra gerar dividendo. Obrigado pelo comentario, bons investimentos !

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  2. Carteira boa, Vagabundo. Gosto/tenho boa parte dos ativos da sua carteira. O único que tenho posição pesada é não vi aí é o IRDM11, que gosto muito. Também tenho boa posição em BBPO11, apesar dos FIIs de agência estarem mal na fita (mas ainda acho que tem resiliência).
    A dica da liquidez é fundamental. Antigamente não me ligava nisso e, resultado, estou há 8 meses "preso" num FII de bosta, acumulando mais de 30k de prejuízo, e só consigo vender 20/30 cotas nos bons dias (e tenho mais de 1.500 cotas ainda...).
    Abraço

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    1. Fala AC, agencias bancarias nunca me atraíram. IRDM11 eu pegaria, só nao pego pq já tenho bastante FII de papel. Vou adicionar no texto que eu procuro manter 20% em Papel e 80% no resto. Triste essa sua situacao de querer desovar um mico e nao ter liquidez, viu. Haja paciencia ! Boa sorte aí, o show nao pode parar. Abs

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  3. Excelente métrica para definir a compra de um FII, eu realmente nunca tinha pensando nisso.

    Acho que o Pré-Fixado 2026 é uma baliza das mais interessantes, como é marcado a mercado ele sempre vai se atualizar e assim ajustar sua baliza.

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    1. Pois é PI, foi o que achei e hoje em dia é uma métrica bem agressiva. Só 3 dos meus FIIs rendem mais que 0,6 ao mês - os 2 de papel e o RBFF11 que é o que eu tenho comprado quando caem os proventos. Nao sei se é certo esse critério, mas é algo exato, concreto. Bons investimentos !

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